Locales comerciales improductivos: ¿Cómo transformarlos?
La Pandemia sacudió fuertemente al sector inmobiliario comercial. Las oficinas y los locales a la calle han sido los principales perjudicados y aún no se prevé cuál será su futuro inmediato. Es probable que el año 2021 profundice esta tendencia y consolide cambios que aunque parecían coyunturales, posiblemente se afiancen y modifiquen la demanda inmobiliaria a medio plazo.
Una alternativa viable para propietarios de locales comerciales de recuperar el valor de estos activos es trabajar en su transformación y cambiando su uso a vivienda realizando las adecuaciones necesarias para que resulten atractivos a las nuevas tendencias que se demandan, es decir, sustituir de forma provisional o definitiva espacios comerciales por viviendas en un proceso de adaptabilidad y resiliencia a los tiempos que corren.
El cambio de uso a vivienda es un proceso en el que se parte de un inmueble que fue concebido y construido con una finalidad comercial específica - oficina, consulta, local comercial entre otros usos posibles y se lo adecúa para uso residencial. Mediante este proceso, se hace posible devolverle el valor que el activo inmobiliario hubiera podido perder por cambios en el mercado y la demanda.
No se trata de una nueva tendencia: ciudades como Madrid, Barcelona y Valencia, entre otras, han visto cambiar su paisaje urbano poblándose de viviendas en lo que antes eran locales comerciales.
Eso sí, es fundamental analizar y entender desde el principio qué es lo que se puede hacer desde el punto de vista normativo, qué demanda el mercado y los costos y beneficios de realizar la transformación.
Cómo transformar los inmuebles comerciales improductivos
Un proyecto de estas características requiere una planificación detallada en la que se analicen todas las variables, se haga un estudio preliminar de viabilidad (urbanístico, legal y arquitectónico) y se defina un plan de trabajo que contemple escenarios futuros y gestión del riesgo.
Se trata de un análisis que debe realizarse con una metodología de trabajo que contemple todos los enfoques y las variables críticas para el éxito del proyecto.
¿Cuáles son estas variables críticas?
Es muy importante conocer la planificación urbana de la ciudad en la que se desea realizar el proyecto y los aspectos normativos sobre el uso del inmueble. El secreto es confirmar qué tipo de usos se le puede dar al activo inmobiliario.
Estudiar el mercado es otra cuestión fundamental: se debe estudiar a fondo la zona analizando los precios de mercado de viviendas y comercios, tanto para venta como para alquiler, identificando además lugares de interés, vías de acceso, transporte público, servicios y seguridad para hacer un análisis de fortalezas y oportunidades para el inmueble.
Definir la viabilidad del cambio de uso es crucial: combinando los resultados del análisis de los dos puntos anteriores se debe identificar qué nuevos usos son viables.
Es necesario también definir el caso de negocio, ya que es de vital importancia identificar los costos y gastos en los que se deberá incurrir para llevar a cabo el proyecto, incluyendo obras, equipamiento, permisos y otros ítems. Se deben incorporar en este análisis, los ingresos y beneficios que generará el proyecto en el corto, mediano y largo plazo. También es importante identificar potenciales clientes o interesados en ese tipo de proyecto.
Por eso, es fundamental asesorarse por profesionales con una metodología de trabajo que contemple todas las variables anteriormente citadas, para poder contar con un análisis detallado de su inmueble, entender cuáles son sus opciones a futuro y calcular los costos, beneficios y riesgos de realizar un proyecto de transformación. Reinventarse es la cuestión.
