La realización de obras de reforma en un inmueble puede ser un proceso difícil, complejo y a veces frustrante cuando la ejecución de las obras no sale como estaba previsto. Tanto los propietarios como los contratistas deben ser conscientes de sus responsabilidades y de lo que deben hacer si se detectan defectos en la obra, para que ésta pueda completarse con éxito y según lo acordado.
El contrato de obra es un tipo de contrato de servicios por el que una de las partes se compromete frente a la otra a realizar determinados trabajos por un precio y, aunque no hay requisitos especiales de forma como ocurre con la mayoría de los contratos de alto valor económico, es muy aconsejable celebrar un acuerdo por escrito en el que se acuerden los elementos esenciales, como el objeto de la obra, los materiales que se utilizarán, los plazos, el precio, las inspecciones y estudios que se realizarán, las penalizaciones en casos de demora, etc.
La ley establece que el contratista debe ejecutar la obra de acuerdo con lo pactado y que el propietario puede supervisar la ejecución de la obra, siempre que no interrumpa la marcha de los trabajos.
También es responsabilidad del propietario de la obra verificar, antes de aceptarla, si está en las condiciones acordadas y libre de defectos, es decir, si el contratista ha cumplido plenamente lo acordado. No obstante, hay que tener en cuenta que si el objeto del contrato es la construcción, modificación o reparación de edificios u otros inmuebles destinados por su naturaleza a ser de larga duración, que en el caso de que los defectos de los inmuebles se manifiesten en un plazo de cinco años, el promotor deberá comunicarlos al contratista en el plazo de un año desde la fecha en que se detectaron.
¿Cuándo se considera que ha habido un cumplimiento defectuoso de la obligación del contratista?
Se considera que existe una prestación defectuosa cuando el servicio prestado presenta defectos, vicios o irregularidades, causando daños o desvalorizando, impidiendo o dificultando la finalidad a la que está destinado el servicio. En estos casos, corresponderá al contratista rebatir la presunción de que la ejecución defectuosa, generadora de responsabilidad civil y de la obligación de indemnizar, proviene de su culpa.
Si se concluye entonces que ha habido una ejecución defectuosa por parte del contratista, el propietario de la obra debe:
A. Exigir que el defecto sea eliminado por el propio contratista, si puede ser eliminado.
B. Sólo cuando los defectos no puedan eliminarse, el propietario de la obra podrá exigir al contratista que realice nuevos trabajos.
C. Por último, si los defectos no se eliminan o la obra se construye de nuevo, el propietario de la obra tiene derecho a exigir una reducción del precio o, en su defecto, la rescisión del contrato.
En cuanto a la forma en que el propietario puede hacer valer sus derechos, el recurso a los tribunales sigue siendo inevitable en la mayoría de los casos: si se ordena al contratista que elimine los defectos, el propietario puede, en caso de incumplimiento de la sentencia, solicitar, en ejecución posterior, que un tercero cumpla la obligación a costa del contratista.
